中國(guó)式小區(qū)衰?。悍抠J沒還完，小區(qū)變破爛

來源 | 網(wǎng)易數(shù)讀

對(duì)于中國(guó)人來說，買房是繞不開的人生大事。

都說頻繁看房是每個(gè)買房人逃不脫的宿命，有過類似經(jīng)歷的人想必都懂——如果圖上下班方便，在公司附近挑套二手房，那么預(yù)算范圍內(nèi)，中介帶看的大概率全是“老破小”。

城外的剛需新樓盤，戶型雖好，但缺點(diǎn)也很明顯，不僅遠(yuǎn)而且交通不方便。再就是不少期房爆雷、交房維權(quán)的事兒也讓人心有余悸。

于是最后又被迫看回了二手房?？蔀樯队行┬^(qū)明明才建好十幾年，卻看起來都破破爛爛的？今天，就讓我們來聊聊中國(guó)小區(qū)為啥老得這么快。

01

居住體驗(yàn)，一言難盡

之所以大家都不想選擇“老破小”，核心原因還是居住體驗(yàn)實(shí)在是太差了。

比如六樓沒電梯，搬個(gè)重點(diǎn)兒的快遞回家就累得要死；小區(qū)到處坑坑洼洼的，一到夏天蚊子巨多；最離譜的是有時(shí)候和朋友在家涮火鍋，居然會(huì)跳閘。

清華大學(xué)建筑學(xué)院的學(xué)者曾做過研究，將老舊小區(qū)存在的問題總結(jié)為八類。除了剛才提到的，還有像停車難、流動(dòng)人口多、鄰居鬧矛盾、物業(yè)服務(wù)差或壓根沒物業(yè)等。

有一種常見的說法是，小區(qū)建成前 20 年是它品質(zhì)最好的時(shí)候。20 年是由盛轉(zhuǎn)衰的分水嶺，越往后越容易出問題。

中國(guó)就有相當(dāng)多家庭住在這種老房子里。七普數(shù)據(jù)顯示，32% 的城市家庭房屋修建于 2000 年以前。所以即便是 1998 年后建成的最早一批商品房小區(qū)，也已經(jīng)走到了 20 年的分水嶺。

但就像前面說的，有些十幾年的小區(qū)看著也不比那些“老破小”新多少。路上經(jīng)常能看見狗屎不說，進(jìn)了單元樓，燈是壞的，磚是破的，非常嚇人。

房齡不大的小區(qū)變得這么破，首先還是物業(yè)的鍋。

如今的商品房大多是期房，物業(yè)都是開發(fā)商早早指定好的。這里面貓膩就大了，很多物業(yè)都是開發(fā)商自家關(guān)系戶。

等業(yè)主歡天喜地搬進(jìn)了新房，才發(fā)現(xiàn)物業(yè)是“干啥啥不行，收錢第一名”。每年交大幾千的物業(yè)費(fèi)，卻連最基礎(chǔ)的小區(qū)衛(wèi)生、壞掉的路燈修理都做不好。

物業(yè)們?cè)﹩?？看業(yè)主滿不滿意就知道了。2019 年消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)查顯示，業(yè)主們對(duì)物業(yè)的服務(wù)滿意度剛及格，最基礎(chǔ)的保潔服務(wù)甚至還不及格 。

02

失職物業(yè)，難以更換

其實(shí)，物業(yè)服務(wù)是有等級(jí)的。以武漢市為例，五個(gè)等級(jí)對(duì)應(yīng)五種不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

拿大家最容易感知的打掃衛(wèi)生來說，三星級(jí)和五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)都要求電梯、過道、臺(tái)階每天清潔一次。如果你家小區(qū)物業(yè)提供的是五星級(jí)服務(wù)，那么樓梯扶手得每天清潔一次，而三星級(jí)的一周清潔一次就行 [6]。

當(dāng)然，服務(wù)越細(xì)致，收費(fèi)肯定越貴。假如你住的是最常見的 89 平小三居，2022 年五星級(jí)、四星級(jí)和三星級(jí)的物業(yè)費(fèi)平均在 4165 元、2937 元和 2147 元 。

不同城市間的物業(yè)費(fèi)水平差異也很大。最貴的深圳，一年將近三千塊。一線城市里，被大家調(diào)侃“有一套自己匯率”的上海，物業(yè)費(fèi)整體水平反而最低，平均一千出頭。當(dāng)然，這可能是因?yàn)樯虾＠闲^(qū)比較多，所以看著便宜 [8]。

那么多花點(diǎn)錢，選五星級(jí)服務(wù)的物業(yè)會(huì)省心點(diǎn)嗎？還真不一定。即便是高檔小區(qū)的物業(yè)，也是“天下烏鴉一般黑”。歌手李榮浩就發(fā)過微博怒噴物業(yè)，“停水停電打電話沒人接”“自己還被訓(xùn)得跟孫子似的”。

難怪有人喊他們“物爺”，大爺?shù)臓?。這么貴的物業(yè)費(fèi)沒少交，服務(wù)卻還那么差，那小區(qū)可以換個(gè)口碑好點(diǎn)的物業(yè)嗎？答案是可以，只不過，過程實(shí)在是太艱難了。

首先，小區(qū)得成立業(yè)委會(huì)，再召開業(yè)主大會(huì)，發(fā)起更換物業(yè)的投票，光這兩點(diǎn)，很多小區(qū)就做不到。

一是業(yè)委會(huì)屬于無(wú)償工作，業(yè)主不主動(dòng)參與就很難成立起來，二是要征得小區(qū)占建筑物總面積和占總?cè)藬?shù)雙重三分之二以上的業(yè)主同意非常難 [9]。

而且還會(huì)遇到各種各樣的阻力。比如有的小區(qū)業(yè)主是物業(yè)的關(guān)系戶，會(huì)在小區(qū)群里造謠業(yè)委會(huì)貪污錢。更可怕的是，物業(yè)雇了一些彪形大漢，在晚上尾隨業(yè)委會(huì)的女性志愿者進(jìn)行恐嚇，目的就是為了把投票攪黃。

就算投票成功，有些小區(qū)還會(huì)遇到老物業(yè)耍賴，拒不撤出。什么“新老物業(yè)交接，現(xiàn)場(chǎng)開打”“小區(qū)業(yè)主想換物業(yè)被打骨折”的短視頻，網(wǎng)上一搜一大堆。

而在一些物業(yè)很差但又換不了的小區(qū)，很多業(yè)主的抵制方式是不交物業(yè)費(fèi)。本來就爛的物業(yè)收不到錢，就更加擺爛，最后陷入惡性循環(huán)。

03

公維基金，指望不上

攤上個(gè)爛物業(yè)，買房時(shí)開發(fā)商吹噓的園林風(fēng)景，可能沒幾年樹都死光了，房子老化的速度也會(huì)比別的小區(qū)要快。

因?yàn)榉课莸母鱾€(gè)零部件都有合理使用壽命，勤于維護(hù)、防范和檢查，才能使用得更久。

像防止?jié)B漏發(fā)生的防水層，使用年限 10 或 20 年。房子的“厚外套”保溫層壽命長(zhǎng)一些，但也就 25 年 。

最脆弱的是電梯。雖然國(guó)家暫時(shí)沒有統(tǒng)一的規(guī)定，但像杭州，規(guī)定電梯合理“打工”年限也就 15 年，用到后面就容易出現(xiàn)各種故障和意外。

除了這些，我們住宅樓的設(shè)計(jì)使用年限其實(shí)也只有 50 年，很難撐到 70 年產(chǎn)權(quán)。等住滿 50 年，就得自掏腰包請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋結(jié)構(gòu)是否安全，幸運(yùn)的，小修小補(bǔ)接著住，如果被鑒定為危房，只能放棄使用或原址重建。

后者聽上去難以實(shí)現(xiàn)，但也有成功案例。在南京，某幢過了“六十大壽”的兩層小樓，2014 年被鑒定為危房，居民決定自籌資金重修，經(jīng)過近十年努力終于完成重建。

不過現(xiàn)在的商品房動(dòng)輒二三十層，全都推倒重建似乎也不太現(xiàn)實(shí)。

有部分“幸運(yùn)兒”可以等來政府的改造工程，但大多數(shù)住宅只能指望小區(qū)的公共維修基金——買房時(shí)我們要一次性繳納購(gòu)房款的 2%-3%，將來用于修補(bǔ)破損或漏水的墻壁外立面、改造或重裝電梯等公共設(shè)施。

但要用這筆錢并不容易。通過查閱資料，我們發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)這筆錢起碼要過四大關(guān) [15]。首先業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)提出基金提取申請(qǐng)，并征得絕大多數(shù)業(yè)主同意。

往往一涉及到錢，就很難達(dá)成共識(shí)。像底層住戶未必關(guān)心高層的電梯失靈、房頂漏水問題；把房子租出去的業(yè)主，可能也沒那么在乎小區(qū)現(xiàn)狀。

即便爭(zhēng)取到了大多數(shù)業(yè)主同意，這事兒也只是開了個(gè)頭，后面申請(qǐng)資金的環(huán)節(jié)多、流程長(zhǎng)，要經(jīng)過多次審核和驗(yàn)收。

一直對(duì)公維基金虎視眈眈的物業(yè)也想撈油水，比如公共設(shè)施明明沒出問題，卻向業(yè)主謊報(bào)出現(xiàn)嚴(yán)重故障，要提前動(dòng)用這筆錢，導(dǎo)致過度維修。

更離譜的物業(yè)還會(huì)繞過業(yè)主直接偷錢。曾經(jīng)就有某小區(qū)物業(yè)偽造業(yè)主簽名，前后一共動(dòng)用了 64 筆公維基金，金額多達(dá) 489 萬(wàn)元 。如此可見，用公維資金維護(hù)小區(qū)這件事非常有可能不了了之。

知乎上曾有人問“高層住宅小區(qū)會(huì)淪為貧民窟嗎”，這個(gè)比喻聽起來或許有些危言聳聽，但面對(duì)交房時(shí)總要維權(quán)的建筑質(zhì)量，入住后稀爛又拉垮的物業(yè)，高層住宅小區(qū)加速衰敗已經(jīng)是許多業(yè)主不得不面臨的問題。

回想二三十歲，為了買房，掏空家里積蓄，背上三十年房貸，花出人生最大的一筆消費(fèi)。結(jié)果房貸還沒還完，房子早早不能住了，又有多少人能一直買得起新房呢？